Perjanjian Pengelolaan dan Penyewaan Pasar Induk Batam

Pada tahun 2004, Batam memiliki pasar induk senilai sekitar Rp90 miliar. Pasar Induk yang dibangun bersama antara Pemko dan Otorita itu diharapkan dapat berfungsi sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dan jasa yang dinamis.
Pembangunan pasar induk ini dimaksudkan untuk pemindahan pedagang di Pasar Tanjunguma. Namun dalam perkembangan selama dua tahun, pasar induk belum mengalami kemajuan. Bahkan, proses pemindahan pedagang di Tanjunguma maupun Tos 3000 mengalami kendala dan tak kunjung tuntas. Sehingga tahun 2006 Pemko Batam berinisiatif untuk menggandeng pihak ketiga untuk melakukan pengelolaan pasar induk.
Pada 18 Mei 2006, terjadilah kesepakatan antara PT Golden Tirta Asia (GTA) dengan Pemerintah Kota (Pemko) Batam untuk mengelola pasar induk di kawasan Sei Jodoh ini. Kesepakatan ini dituangkan dalam bentuk kerja sama operasi (KSO) yang ditandatangani Wali Kota Batam Ahmad Dahlan dan Direktur Utama PT GTA Dorlan Naibaho di Kantor Pemko Batam.
Selanjutnya pada 1 Juni 2006, PT GTA mulai beroperasi dengan melaksanakan program kerja yang telah disusun dan dipresentasikan kepada Komisi II DPRD Kota Batam. Program kerja yang dipaparkan oleh Komisaris PT GTA David Oktarevia adalah PT GTA menjamin akan menyetorkan 15 persen dari total pendapatannya ke kas Pemko Batam. Diprediksi untuk tahun pertama, Pemko akan mendapat Rp340 juta dan akan meningkat hingga mencapai Rp1 miliar selama lima tahun. Namun, diproyeksikan biaya yang dikeluarkan pada tahun pertama akan mencapai Rp2,5 miliar.
Sedangkan untuk tahun kedua, katanya, diproyeksikan revenue PT GTA akan mencapai untung, yakni sekitar Rp1 miliar lebih. PT GTA optimis, bisa meramaikan Pasar Induk Jodoh karena pada tahun pertama sudah 60 persen pedagang menyatakan akan siap menempati kiosnya. PT GTA ingin menjadikan Pasar Induk Jodoh sebagai Pasar Rakyat Utama, ramai, dengan jaringan manajemen moderen. Hal ini didukung fakta, Pasar Induk Jodoh merupakan yang terbesar di Batam, lokasinya strategis.
Menurut PT GTA Pasar Induk Jodoh tidak produktif, karena hanya beberapa pedagang saja yang bertahan di sana. Kemudian, peruntukkan tidak teratur, dijadikan tempat tinggal dan ditambah, adanya aktivitas bongkar muat kontainer.
Selain itu, status kios atau meja semberawut atau tidak jelas atau tumpang tindih, sebagian dijual, sebagian lagi disewa, berpindah-pindah tangan berkali-kali dan satu orang memiliki beberapa kios. Kondisi ini diperparah dengan kondisi fisik bangunan yang rusak, bocor, tidak terawat, sehingga diperlukan banyak dana untuk perawatan. Kondisi infrastruktur pasar, seperti jalan-jalan sudah rusak atau berlobang, listrik semberawut dan overlapping, pipa air banyak bocor dan banyak terjadi perusakan, dicuri.
PT GTA mengidentifikasi penyebab tidak produktifnya aset Batam ini, yakni; Penyewa ternyata bukan pedagang, harga sewa ternyata tidak standar, status sewa ternyata pindah tangan, kepastian hukum ternyata hanya sesaat, komitmen duragukan, tidak didukung grosir, masih beroperasinya PK5 dan tidak memadainya petugas.
Oleh sebab itu, PT GTA berjanji memperbaiki keadaan ini dengan mengubah: Penyewa harus pedagang, harga sewa harus standar, status kios harus orang pertama, kepastian hukum harus terjamin, komitmen harus konsisten, grosir harus masuk pasar induk, PK5 liar harus ditiadakan dan petugas yang memadai.

PERMASALAHAN

PT GTA hingga saat ini belum mampu meramaikan pasar Induk. Bahkan, hingga saat ini Pasar Induk baru terisi 20 persen dari kapasitas yang tersedia. Selain itu, Pemko Batam selaku salah satu pihak penandatangan kerja sama operasi (KSO) menyatakan PT GTA telah wanprestasi karena belum menyerahkan bank garansi kepada Pemko Batam senilai Rp500 juta paling lambat 30 (tiga puluh) hari setelah penandatanganan. Oleh karena itu Pemerintah Kota (Pemko) Batam akan mengevaluasi kondisi Pasar Induk dan kontrak dengan PT Golden Tirta Asia (GTA) selaku pengelola yang memasuki masa satu tahun. Jika GTA dianggap gagal memenuhi kontrak, bisa jadi kontrak pengelolaannya akan dihentikan oleh Pemko Batam.
Dalam perjanjian antara Pemko Batam dan PT GTA, diatur bahwa Pemko Batam memperoleh keuntungan 15 persen pendapatan bruto tahun pertama sampai tahun ketiga. Tahun keempat sampai kelima, Pemko Batam memperoleh keuntungan 20 persen dari pendapatan bruto. Sementara, PT GTA berkewajiban menyetor profit sharing sebesar 15 persen dari pendapatan bruto dari tahun pertama sampai tahun ke tiga. Kemudian tahun ke empat sampai dengan tahun ke lima, profit sharing-nya naik jadi 20 persen. Dan soal penyetoran profit sharing, mulai terlihat peningkatan. GTA sudah menyetor Rp58,176 juta atau sekitar 82 persen dari kewajiban sebesar Rp71 juta.
Selanjutnya, PT GTA yang juga mengadakan perjanjian dengan para pedagang juga mengalami permasalahan dengan pemenuhan kewajiban pembayaran rekening air dan listrik, padahal para pedagang telah menyetorkan iuran air dan listrik sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan PT GTA. Permasalahan kesulitan keuangan PT GTA ini tentunya menghambat operasional para pedagang yang telah melakukan perikatan sewa tempat berjualan. Permasalahan yang lazim dihadapi pasar induk yang juga pasar tradisonal identik dengan sebuah lokasi yang kumuh, semrawut dan kotor sehingga kalah bersaing dengan pasar modern.

PEMBAHASAN

Permasalahan yang dihadapi oleh PT GTA selaku pengelola pasar induk sesuai dengan penandatanganan kerjasama operasi antara Pemko Batam dan PT GTA harus diselesaikan dengan merunut perjanjian yang telah disepakati atau ditandatangani. Namun, jika kondisinya belum memungkinkan maka perlu adanya penyesuaian-penyesuaian guna menyelesaikan kebuntuan permasalahan tersebut.
Dalam hal ini, Pemko Batam tidak mengeluarkan biaya operasional dalam pengelolaan pasar yang diserahkan kepada PT GTA. Sehingga, langkah awal yang harus dilakukan oleh Pemko adalah mengeluarkan kebijakan yang mendorong agar pasar menjadi ramai terisi pedagang. Salah satu cara adalah dengan menindak tegas pedagang yang masih berjualan di badan jalan yang berjarak dua meter dari pasar induk Jodoh yakni di Tos 3000, perubahan rute angkutan dan pengerukan untuk pembangunan pelabuhan di belakang Pasar Induk.
Potensi besar yang dimiliki Pasar Induk Jodoh adalah terkait keberadaan dermaga beton yang terletak di belakang Pasar Induk itu sendiri, meski belum selesai pembangunan. Dermaga beton itu akan mampu menjadi pelabuhan rakyat terpadu dari 24 pelabuhan rakyat. Jadi, 82 persen barang komoditi yang dibongkar melalui pelabuhan rakyat Tanjung Uma dan pelabuhan rakyat Jodoh, akan bisa langsung dibongkar di dermaga beton tersebut.
Sehingga biaya pengeluaran pengiriman ke Pasar Induk yang sebelumnya tinggi karena harus di-drop dari dua pelabuhan rakyat tersebut, akan berkurang. Hal ini karena jarak antara dermaga beton dengan Pasar Induk Jodoh hanya beberapa meter saja. Selain itu potensi ramai yang akan diraih Pasar Induk juga akan semakin besar, jika keberadaannya dilengkapi dengan gudang dan loading zone (tempat bongkar komoditi-red).
Perihal penertiban para pedagang yang berada di badan jalan, Pemko Batam telah melobi pengelola Tos 3000 agar membebaskan kawasannya dari PK-5. Dinas Perhubungan Kota Batam juga membuat rambu lalu lintas yang melarang angkutan menaikkan dan menurunkan barang untuk kepentingan PK-5 di lokasi penggusuran.
Namun, langkah ini kurang berkelanjutan sehingga para pedagang kembali berjualan di badan jalan radius dua kilo meter dari pasar induk. Seharusnya ada langkah tegas untuk mencegah para pedagang tersebut kembali berjualan yang di satu sisi mengganggu arus lalu lintas.
Selanjutnya, langkah kedua adalah menyelesaikan persoalan antara PT GTA dengan Pedagang yang telah terikat dalam suatu perjanjian sewa menyewa dan kewajiban PT GTA atas komponen pendukung operasional para pedagang seperti air dan listrik. Penyelesaian kendala ini ternyata tidak hanya dipandang dari sisi hukum saja, melainkan juga dari sisi keuangan PT GTA yang mengalami kesulitan dalam menjalankan operasional pasar induk
Untuk mencapai hal itu, PT GTA harus melakukan verifikasi ulang terhadap semua pedagang yang sudah diregistrasi ulang. Jika ya, silahkan masuk, jika bukan harus tunggu sisa kios setelah semua pedagang masuk.
Dari sisi teknis ekonomi, PT GTA telah menerapkan beberapa langkah diantaranya menerapkan harga sewa kios atau meja tetap lebih murah dibandingkan dengan Toss 3000, Pasar Pagi, dan sekitarnya. Diberikan grace period selama 6 bulan. Harga sewa mengikat selama tiga tahun tanpa kenaikan harga, tapi pembayaran disesuaikan dengan kemampuan pedagang.
Status kios adalah hak sewa tanpa batas waktu dan tidak boleh dijual atau disewakan kembali pada pihak ketiga dengan alasan apapun (sanksi pencabutan hak). Jika pedagang tidak ingin berdagang lagi maka harus dikembalikan ke pengelola, kecuali meninggal dunia maka dapat diteruskan oleh ahli waris.
Tidak ada perubahan status sewa selama yang bersangkutan ingin tetap berdagang di Pasar Induk. Harga sewa dalam kontrak adalah mengikat, penyesuaian tarif sewa dilakukan minimal 3 tahun sekali.
Semua komitmen pengelola dituangkan dalam perjanjian sewa-menyewa. Pengelola mengutamakan tujuan utama yaitu menciptakan aktivitas pasar agar ramai, baik tingkat hunian maupun para pembeli, dan ditunjang dengan pelayanan setaraf manajemen mal, peduli kebersihan, keamanan, bantuan finansial.
Pengelola memastikan para grosir buah, sayur, ikan, daging, beras, gula, dll., menempati sejumlah gudang yang ada di Pasar Induk dengan harga sewa lebih murah dibandingkan tempat lainnya. Grosir harus mengutamakan mensuplai barang ke pedagang pasar induk. Semua kebutuhan penunjang bagi para grosir tersebut akan disediakan sesuai dengan dinamika bisnis.
Sesuai dengan fungsinya seharusnya pasar induk merupakan pasar yang menyuplai ke pasar-pasar lainnya. Namun dalam kenyataannya, fungsi ini tidak berjalan karena pasar Jodoh, Tos 3000 dan Pujabahari Nagoya yang berdekatan dengan pasar induk melakukan bongkar muat barang di lokasi masing-masing. Selanjutnya, pasar tersebut dipakai gudang, garasi dan tempat shorting, packing hasil bumi dan kelautan, tapi kenyataannya tidak.
Pengelola menyediakan petugas atau staff yang cukup guna menunjang komitmen pelayanan yang optimal. Petugas siap melayani dan mengembangkan Pasar Induk menjadi pasar pagi dan sekaligus pasar malam, pasar grosir dan pasar ritel utama untuk kebutuhan sehari-hari. Namun, dengan tidak berimbangnya antara pendapatan yang diterima PT GTA dengan pengeluaran terutama biaya karyawan, maka PT GTA mengalami kesulitan finansial. Dan ini dibebani lagi dengan belum terbayarnya biaya air dan listrik sebagai akibat kesulitan finansial tersebut.
Tujuan utama pengelolaan Pasar Induk Jodoh untuk jangka pendek adalah ramai sebagai pusat perdagangan kebutuhan sembako. Tujuan selanjutnya adalah menciptakan profit bagi pengelola dan mendatangkan PAD bagi Pemko Batam.
Bagi penyewa yang kesulitan pendanaan akan dibantu dengan kredit BPR dimana pengelola akan bertindak sebagai penjamin. Oleh karena itu, pengelola berkepentingan untuk selalu memantau, membina dan mengembangkan para pedagang.
Untuk pengembangan jangka panjang, maka Pasar Induk dapat berfungsi sebagai pasar penetrasi harga dan barang dengan memanfaatkan pengembangan pelabuhan untuk bongkar muat barang domestik antar Provinsi Kepri.
Aktivitas pedagang di Pasar Induk umumnya dimulai jam 6.00 pagi s/d 15.00 sore, meskipun aktivitas persiapan sudah dimulai sejak subuh hari. Pasar Kaget atau Lapak disediakan bagi mereka yang tidak mendapat kios atau meja, dan/atau bagi mereka yang akan menjual produk pangan hasil produksi lokal. Sementara itu, mulai sore s/d malam hari akan diganti dengan pasar malam yang dilakukan di tempat yang sama.
Selanjutnya, Direktur PT GTA Rustam Efendi Bangun kepada peneliti menyatakan perlu adanya langkah kongkrit agar pasar induk Jodoh menjadi ramai. Salah satunya adalah melakukan langkah informasi pasar kepada masyarakat Batam tentang harga komoditi di pasar induk.
Layanan Informasi Pasar yaitu sebagai layanan, biasanya dioperasikan oleh sektor publik, yang melibatkan kegiatan pengumpulan informasi secara reguler tentang harga-harga, dan pada beberapa kasus, jumlah produk pertanian yang diperdagangkan secara luas, dari pasar-pasar pengumpul di tempat asal barang, pasar-pasar induk dan pasar-pasar eceran, secara tepat, dan menyebarkan informasi ini secara reguler dan tepat waktu melalui berbagai media kepada para petani, pedagang, petugas pemerintah, pengambil keputusan dan pihak-pihak lainnya.
Adapun spesifikasi yang harus diinformasikan adalah untuk tingkatan mana dalam mata rantai pemasaran harga yang dinyatakan tersebut merujuk? pengumpul, grosir atau eceran ?, untuk jenis dan kualitas apa harga tersebut merujuk?, pada hari apa harga tersebut dikumpulkan?, pada pukul berapa dalam hari tersebut harga dikumpulkan.
Ke depan, haru ada komitmen pemerintah untuk tetap akan menyediakan pasar tradisional yang bersih dan modern. Konsepnya, menggabungkan pasar tradisional dengan bangunan komersial lain, seperti apartemen atau perkantoran. Ini telah dilakukan di beberapa kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Di Kota pahlawan ini terdapat pasar Wonokromo yang dilantai bawah merupakan pasar tradisional sedangkan di lantai atas merupakan mall sebagai pusat penyediaan pakaian muslim. Langkah ini juga dilakukan oleh pasar tradisional di Jakarta.
Perubahan fungsi dari pasar tradisional menjadi pasar modern digabungkan dengan properti lain didasarkan pada pertimbangan letak pasar tersebut berada di lokasi yang strategis.
Jika tetap dipertahankan dengan konsep lama, maka hasilnya tidak akan maksimal. Sebab, dari sisi komersialisasinya memang sudah mentok. Karenanya dengan konsep dan manajemen baru, pasar-pasar tradisional tersebut diharapkan bisa memberikan kontribusi yang lebih besar.
Selanjutnya, langkah yang harus dilakukan adalah mengubah beberapa image dan permasalahan yang dihadapi pasar induk yakni pertama, citra pasar yang terkesan jelek, kotor, dan kumuh. Kedua, sumber daya manusianya terlalu banyak dan tingkat profesionalismenya terbatas. Ketiga, organisasinya terlalu besar untuk bisnis jasa perpasaran. Keempat, manajemennya belum berjalan baik. Kelima, sampah yang terlalu banyak.
Keenam, kemitraan masih sangat terbatas. Ketujuh, penerapan sistem informasi menejemen yang belum optimal. Kedelapan, core bisnis sebagai pelayan umum dalam pengelolaan jasa perpasaran masih dirasakan kurang fokus. Kesembilan, fungsi pembinaan terhadap pedagang pasar harus lebih diarahkan kepada prinsip-prinsip bisnis yang sehat dan peningkatan disiplin khususnya penerapan sanksi hukum dalam segala aspek. Kesepuluh, visi dan misi perusahaan yang kurang fleksibel sehingga tercipta sebuah corporate image yang kurang baik. Dan kesebelas, aset yang cukup besar yang dimiliki perusahaan dirasakan masih belum efektif dilihat dari return on assets (ROA).
Langkah yang harus dilakukan berikutnya adalah melakukan pembatasan dan mengelola pemakaian listrik dengan baik, karena kebakaran yang selama ini terjadi hampir semuanya disebabkan oleh listrik. Perlu adanya langkah strategis lainnya yakni sektor parkir lewat sistem komputerisasi, melakukan tender MCK, penyesuaian tarif biaya pengelolaan pasar, jasa angkutan sampah, kerja sama dengan pihak ketiga, perizinan dan administrasi, serta pemeliharaan pasar dan prasarana.
Selain itu, permasalahan yang harus diatasi adalah pembenahan untuk sarana dan prasarana yang dimiliki pasar induk. arsitektur di dalamnya kan sempit. Sirkulasi udaranya tidak bagus. Seandainya banyak orang yang datang, tapi kalau sempit seperti itu hati mereka kan jadi gelisah. Tidak tenang. Karena sirkulasi udaranya tak benar. Itu masalah pertama.
Kedua, tempat parkir? Untuk datang ke sana harus jalan mutar jauh-jauh, sampai di sana tidak ada parkir. Kecewa kan? Ketiga, faktor penduduk. Sebelah utaranya adalah laut. Sementara penduduk semuanya ada di selatan, timur, dan barat. Orang mau datang ke situ harus menyeberang jalan yang lalu lintasnya ramai dan rawan, sedangkan jembatan penyeberangan tidak ada. Siapa yang mau ke situ?

KESIMPULAN

Penyelesaian permasalahan pasar induk Jodoh-Batam bukan hanya pada terletak pada perjanjian antara para pedagang dengan PT GTA dan Pemko Batam dengan PT GTA. Permasalahan ini juga menyangkut pada upaya untuk meramaikan pasar induk.
Hal ini bukan hanya terletak pada komitmen masing-masing pihak yakni PT GTA, Pemko Batam dan para pedagang. Namun, butuh suatu langkah yang strategis untuk meramaikan pasar induk.
Letak pasar induk yang dianggap kurang strategis merupakan salah satu faktor penyebab kurang ramainya pasar yang dibangun senilai Rp90 miliar tersebut. Selain itu, masih banyaknya pedagang kaki lima (PK5) yang berjualan dengan radius antara 500 (lima ratus) meter hingga 2 (dua) kilo meter juga membuat pasar induk menjadi sepi dan kurang diminati.
Bukan hanya PK 5, pasar induk Jodoh juga dikerumuni pasar modern. Sebut saja Robinson, Top 100 dan DC Mall. Hal ini tentunya menambah persaingan semakin ketat jika pasar induk Jodoh tidak memiliki kekhasan sehingga masyarakat mau belanja di sana.
Jadi bukan hanya faktor teknis tentang perjanjian antara para pedagang dengan PT GTA atau Pemko Batam dengan PT GTA. Akan tetapi terdapat dua faktor yakni faktor yuridis yakni perjanjian itu sendiri dan faktor non yuridis yakni faktor lainnya diantaranya faktor ekonomi dan tata letak dari pasar induk itu sendiri.
Sehingga pada akhirnya permasalahan dapat diselesaikan dengan cara memisahkan permasalahan yang timbul untuk dianalisa pemecahan masalahnya.

3 Tanggapan

  1. tolong kirim copy surat perjanjian pengelolaan dan Penyewaan Pasar Induk Batam ke email saya : “menangtawar@gmail.com”. Atas bantuannya saya ucapkan terimakasih.

  2. tolong minta kopy surat perjanjian pengelolaan tsb diatas kepada saya dan makasih
    ke rosendya@facebook.com

  3. tolong kirim copy surat perjanjian pengelolaandan penyewaan pasar induk..
    terima kasih.
    email ke kop.masyarakatmajubersama@yahoo.com

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: